就在昨日（4月17日）吴中城南板块的鲁能第宅再次加推，本次推出266套高层房源，建面约95-141㎡，均价27320元/㎡，毛坯交给。
这是鲁能第宅2016年至今的第四次加推了。有多个方面数据显现，项目在2016年10月份首开推出的242套房源，直到现在共卖了72套，三年多还没卖完1/3。
本次加推前，鲁能第宅合计入市906套房源，网签了281套，还有625套可售，网签率为31%。
鲁能第宅首期房源网签数据
关于这个出售成果，我很猎奇。所以今日一早，我来到坐落吴中大路与长蠡路交汇处鲁能第宅售楼处，进行踩盘。
01
吴中地王再度加推
正派地铁盘，带商业，配套可圈可点
周末的鲁能第宅，看起来人气还不错，我到的时分，现场大概有10组客户左右。
我和现场参谋了解到，昨日开盘加推房源坐落6#和17#，其间17#仍是整个项目的楼王，将于下一年五月底交给。
17#北面是洋房，南面是贯穿整个小区的河流，东面是将来售楼处改建的公园，景色好，视界开阔，像6楼和8楼这些方位比较好的楼层都现已卖掉了。
鲁能第宅是正儿八经的地铁盘，地铁4号线支线蠡墅站就在门口，出门就能上南湖快速路高架，去园区只需20分钟，交通配套适当能够了！
并且鲁能第宅还自带3.8万方的商业——美丽荟商业广场，据了解，该广场是参照邻里中心形式打造的，集酒店、工作、购物、休闲、餐饮为一体！
现在来看，鲁能第宅周边的配套，跟着吴中板块的开展，也日渐老练，仍是有必定的亮点的。
本次加推的房源里，95㎡户型还做了三室两厅两卫，从图纸上来看，三开间朝南，双阳台，户型方正，也是个不错的户型。
不过鱼和熊掌不行兼得，95㎡做三室两厅两卫，也只能在功能性和舒适性间做取舍了。
我拍了一些样板间的相片，能够精确的看出全体格式紧凑短促。
开放式的厨房：
客餐厅：
阳台1.1米的宽度，仍是有点狭隘。
主卧顺便卫生间，但面积只要2㎡，只能放个马桶和台盆，样板间里是把主卫给改造成了衣帽间。
寻求功能性的规划，自然会牺牲掉必定日子的舒适度，如果是刚需房也能够充沛了解，但对应近3万的价格，信任不少买房人仍是期望在舒适性上，能得到进一步满意。
02
我实探了解项目几大痛点！
其实说起鲁能第宅，在吴中对错常有名的一个项目，2016年拿地的时分引起了很大的颤动，竞价超百轮，终究被鲁能以18273元/㎡的楼面地价拿下，溢价率高达146%！
这个楼面地价，比其时周边的在售楼盘均价都高。2016年10月，鲁能第宅拿地不到半年就首开，均价28000元/㎡，在四年前的吴中城南板块敢卖这个价格，真的很需求勇气！
项目首开当日，有人说只卖了1套，也有人说卖了7套，谣言满天飞，但鲁能第宅一直没有做出回应，也未公开销控表。
跟着时刻的推移，许多高价地的价格现已和区域价格逐步拉平，也就连续解套了。但鲁能第宅的出售背面，可能有以下几个原因：
1、同价位内，挑选太多！
在25000元-30000元/㎡这个价位，姑苏有许多板块能够选，吴中太湖新城、吴江太湖新城、相城元和、高铁新城、木渎等等，这么多优质板块，城南现在一直还缺一把火。
2、相同价格，邻近能够买到精装房！
鲁能第宅均价27000元/㎡，毛坯房，除了自带的小商业，周边没有其他商业配套，而2公里外的阳光城檀苑，均价27000元/㎡，精装交给，相同靠地铁，毗连吴中万达，并且边上还有龙湖天街在建。
3、周边日子配套，现在还略显缺乏
鲁能第宅周边短少大型商业体，尽管项目自带3.8万商业，但实际上，酒店和公寓占了很大一部分。
而就在鲁能第宅邻近不远的招商小石城，相同自带商业——美乐城，但现在里边人气最高的商铺是肯德基和棋牌室，许多商家开着开着就关闭了，周边的人流量底子撑不起一个略微大点的商业体。
我在鲁能第宅周边看了一圈，看到在项目的西侧有一个农贸市场，今后买菜却是挺便利的。
4、接近高速，周边环境拥堵喧闹
鲁能第宅紧靠着南湖路快速路高架，并且仍是这一带最堵的四岔路口，交通拥堵不说，我在看样板间的时分都能听到马路上传来的噪音。
并且这边的路现已修了好几年了，到现在路面状况仍是不抱负，车子开过去都会扬起一阵尘埃。
这样一些问题可大可小，但关于一个改进项目来说，买房人不免更慎重，更挑剔。
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