复工以来，沈阳土拍商场的热潮是一浪接一浪！
就在你分不清房价仍是地价的模糊中，沈阳市天然资源局连发两则重磅布告，又有两宗万元地块行将登上拍卖台。
4月28日，平和区曹仲板块领事馆东-1地块入市拍卖，起拍价9150元/修建平方米，最高限价13000元/修建平方米。
5月7日，沈河区金廊板块九中地块入市拍卖，起拍价格10520元/修建平方米，最高限价12000元/修建平方米。
不晓得各位房企大佬们是何种心境，小编着实激动了。
随即网友炸开了锅：金廊限价12000元/修建平方米能够了解，曹仲限价13000元/修建平方米是怎么回事？
金廊在地价上居然输给曹仲了？
壹
先来看看两宗地块的基本情况。
领事馆东-1地块土地面积108607.7平方米，用地性质为二类寓居用地（R2）、商业用地（B1）。
容积率不大于2.0，绿地率不小于35%，商业份额不大于15%，修建限高80米。
地块起拍价9150元/修建平方米，最高限价13000元/修建平方米。
此外，该地块采纳“限地价、竞地块范围内产权无偿移送政府租借住宅”形式。
开始规范为修建面积500平方米，竞价阶梯为修建面积100平方米，不设上限。
有必要留意一下的是，地块初次提出政府租借住宅需采纳全装饰，装饰规范800元/修建平方米，装饰费用计入出售本钱。
九中地块占地面积11097.31平方米，用地性质为二类寓居用地（R2）。
容积率不大于4.5，商业份额不大于10%，修建限高78米。
地块起拍价格10520元/修建平方米，最高限价12000元/修建平方米。
该地块采纳“限地价、竞地块范围内产权无偿移送政府租借住宅”形式。
开始规范为修建面积800平方米，竞价阶梯为修建面积100平方米。
该地块关于未说到政府租借住宅装饰方面要求。
贰
关于主城地价过万这个事，一开始咱们都觉得太迷幻了，为什么现在人们却奇特承受主城这个地价了？
小编将这种现象总结为地段价值论和商场比照论。
地块最大的附加值便是地段，尤其是求过于供的区域。
九中地块可谓是沈阳最中心的黄金地段，交通快捷、配套丰厚。
其东侧为万科春河里，南侧是宝能GFC，青年公园、万象城、辽宁展览馆等高端资源配套都在邻近。
能够说城市尖端的教育、医疗、商业等资源环列四周。
九中地块方位示意图
在金廊板块全体新房求过于供的布景下，需求越强，地块就越被等待，人们对地块价值的认同感就越强。
现在，宝能GFC均价约33000-36000元/平方米，万科春河里二手房也在24000元/平方米左右。
咱们关于金廊产品3万+的起步价现已默许，再看到自带商业，周边校园等加分项后，就天然认同九中地块的地价。
当然，曹仲不断提高的地价，也是咱们认同金廊土地过万的重要原因。
经过商场比照，咱们一看曹仲地价都过万了，金廊过万毋庸置疑。
叁
同样是地价过万，人们好像对曹仲板块充满了质疑，领事馆东-1地块表明压力好大。
为什么领事馆东-1地块的最高限价要比配套老练的九中地块还要高，小编以为原因有两个：
1.曹仲板块有高地价的本钱
曹仲板块绝非表面上看起来那样“容颜平平”。
毗连沈阳“一河两岸”，坐拥长白领事馆区，衔接于洪新城、长白、浑南三大热门区域。
受板块轮动影响，尽管是后起之秀，但它无疑在新晋板块中“C位”出道。
领事馆东-1地块方位示意图
现在，曹仲板块已成交三宗土地，别离建设为万科翡翠滨江项目、白发中东平和首府项目、方大·长白一品项目。
万科翡翠滨江项目地价为11050元/修建平方米；
方大·长白一品项目地价为10400元/修建平方米；
尽管白发中东平和首府项目地价为5851元/修建平方米，可是商业份额较高，能够说是曹仲板块的商业担任。
所以说，领事馆东-1地块是有高地价血缘的。
在板块起步阶段，万科翡翠滨江高层均价约19000-24000元/㎡，小高均价约22000-24000元/㎡，洋房均价约27000-31000元/㎡。
这个价格事实不低，但据了解，项目现已出售了40%，仍是有不少购房者配合的。
咱们质疑曹仲地价过万的点，无非是板块配套略显缺乏。
现在区域内现已有9号线地铁曹仲站，紧邻白发平和首府。
126中学、平和大街榜首小学满融分校围挡现已竖起正在施工。
假如曹仲板块配套现已能够和金廊相媲美，以龙湖·天奕项目18300元/修建平方米的地价作为参阅，小编预估领事馆东-1地块地价也将到达18000元/修建平方米。
126中学、平和一小满融分校校园围挡
2.地块技术指标差异
导致两宗地块差价的重要的要素便是容积率和土地面积。
九中地块容积率为4.5，土地面积只要万余平，再加上修建限高78米，估计地块打造的产品层高为26层左右。
高容积率加上小地块的约束，让九中地块产品打造的难度更大。
参阅之前拍卖的主城小地块，小编猜想，九中地块大概率将打造成为小户型产品，再加上周边完善的配套，出资特点较强。
而领事馆东-1地块的容积率仅为2.0，地块面积也有10万平，产品则是洋房+高层/小高无疑了。
房子归根到底仍是用来住的，从舒适度和寓居功能上看，领事馆东-1地块的确更胜一筹。
曹仲尽管现在板块相貌堪忧，但看未来规划仍是“刚得起”的。
不管是九中地块仍是领事馆东-1地块，地价过万铁板钉钉。
对咱们吃瓜大众而言，莫不要让“本年不买房，下一年买地王”的剧情演出！
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