撰文 | 江珊
来历 | 选址960
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锦和商业IPO闯关成功，或将为更多「二房东」翻开期望之门。
2020年4月21日，上海锦和商业运营办理股份有限公司（下称「锦和商业」）正式在上交所挂牌，股票代码为SH.603682。除掉发行费用等，锦和商业本次上市募资净额为6.85亿元，发行后市盈率22.28倍。
锦和商业专注文创园区运营，主运营务为工业园区、构思工业园区的定位规划、改造和运营办理，于2007年起便进入该职业。2019 年，锦和商业完结运营收入 8.22亿元，同比增2.75%；归母净利润1.79亿元，同比增1.17%。
承租运营24个文创园
锦和商业以三种形式运营园区：承租运营形式、参股运营形式和托付运营形式。其间「承租运营形式」是肯定主导，占有其营收规划的96%以上。
所谓「承租运营」，即以租借方法获得既有修建（群）运营权，将该修建（群）全体进行从头商场定位和规划，将其打造为契合方针客户群工作和运营需求的园区，最终经过招商和后续运营获得租金收入和物业办理收入。
图：承租运营形式
浅显的说，便是把旧厂房或写字楼长租下来，进行改造后更新为文创园区，然后租给企业。这一形式的首要收入来历于租借收入，本质上是「二房东」生意。
到招股说明书签署日，以「越界」系列园区为主打，锦和商业共承租运营园区 24 个，可供租借运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个，事务区域包含上海、北京、南京、杭州、姑苏等城市。
锦和商业在营项目包含：越界构思园、航天大厦、越界·田林坊、越界·秀丽工坊、越界·500视觉园、越界·智造局、越界·X2构思空间、越界·智汇园、越界·乐平方、越界·X2构思街区、越界·才智谷、越界·世博园等等。
依据招股书发表，其物业租借方包含上海精细计量测验研究所、上海航天工业（集团）有限公司、上海华新电线电缆有限公司、上海航天操控技能研究所、上海邮政实业开发总公司等，锦和商业的承租期一般在15-20年，大都项目能够在承租当年或次年完结盈余。
锦和商业估计，2020年1-3月，公司归母净利润为3411.45万元至3770.55万元，同期变化起伏在-2.4%至7.87%间。
「二房东」上市开闸？
值得重视的是，历时近6年，两次被否，锦和商业的上市之路充溢崎岖，而此次「闯关成功」或许也为其它二房东翻开「期望之门」了。
锦和商业成立于2007年5月，2012年完结股改，自此踏上了IPO征途。据媒体整理，从2014年起，锦和商业6次递送招股书，于2016年、2017年两次被否，期间遭安全立异本钱等多名股东退出，此次属三闯发审。
回溯IPO之路，锦和商业上市的妨碍包含土地运用合规性、相关买卖以及运营形式的中心竞争力等，这也是很多「二房东」们面对的遍及问题。
首先是土地运用合规性。依据招股书，锦和商业承租运营的 24 个园区项目中，9个园区承租的修建物地点土地为物业产权方以划拨方法获得，15 个园区(含部分园区的土地为物业产权方以划拨方法获得)承租的修建物地点的土地运用权实践运用情况与规划用处不一致。
其次是相关买卖问题。越界构思园是公司收入奉献最大的单个项目，近4年间其占公司的营收占比到达20%-30%间，但越界构思园的物业租借方是锦和商业的相关方广电浦东，锦和商业是不是真的存在依靠相关方的景象是重视要点。此外，运营商能否在租金以外拓宽更多收入来历，真实表现运营价值也是被重视的焦点。
跟着锦和商业的成功上市，这些妨碍好像被扫清了。
值得重视是，别的一家文创园区运营商、同坐落上海的德必文明也发表了招股书，拟征集资金5.7亿元，请求创业板上市。信息显现，到2019 年9 月30 日，德必文明承租运营园区共40个，受托运营园区共3个，参股运营园区共3个，首要布局在上海、北京、南京等地。
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